Immobilie verkaufen in Österreich - das gilt es zu beachten

Immobilie verkaufen Österreich | Jetzt erfahren, was wichtig ist

Sie haben beschlossen, sich von Ihrer Immobilie zu trennen? Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, haben Sie dafür meistens einen triftigen Grund. Altersbedingt, aus Scheidungsgründen oder ein unumgänglicher Umzug sind einschneidende Erlebnisse, die den Verkauf einer Immobilie mit sich bringen können.

Damit der Hausverkauf so reibungslos wie möglich geschieht, möchten wir, von KITZIMMO®, Ihnen mit diesem Ratgeber ein paar wichtige Informationen und Tipps mit an die Hand geben.

Welche Steuern kommen beim Immobilienverkauf in Österreich auf Sie zu?

Steuern sind beim Verkauf einer Immobilie in Österreich ein bedeutendes Thema. Um hinterher keine bösen Überraschungen zu erleben, ist es ratsam, sich vor dem Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung gründlich mit der Thematik auseinanderzusetzen. Am besten mit Hilfe eines Experten, wie zum Beispiel durch einen erfahrenen Immobilienmakler.

Immobilie verkaufen mit KITZIMMO®

Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Die vormalige Spekulationsfrist von grundsätzlich zehn Jahren (in diesem Zusammenhang wurde oft fälschlicherweise von einer Spekulationssteuer im Sinne einer eigenen Steuer gesprochen) wurde abgeschafft. 

Als Grundstück gelten:

  • Grund und Boden
  • Gebäude – aber auch Eigentumswohnungen
  • grundstücksgleiche Rechte, wie Baurechte.

Die Causa „Immobilienertragssteuer“ ist aber dermaßen komplex, dass man immer einen Steuerberater damit befassen muss. Dieser berechnet die ImmoEst und teilt den errechneten Betrag dem Kaufvertragsverfasser mit.

Jeder, der eine Immobilie verkaufen möchte, möchte einen höchstmöglichen Verkaufspreis erzielen, das ist durchaus legitim. Dabei spielen unterschiedliche Faktoren eine ganz wichtige Rolle:

  • Lage der Immobilie
  • Zustand
  • Ausstattung aber auch einiges mehr.

Um Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen, ist eine exakte Immobilienbewertung die wichtigste Grundlage. Hier ist es entscheidend, keine Fehler zu machen. Ein geprüfter Immobilienmakler kann Sie dabei unterstützen!

Bei der Bewertung einer Immobilie braucht es Fachwissen, über das Laien selten verfügen. Neben den bereits genannten Kriterien, ist der Vergleich von Marktdaten relevant. 

Immobilienwert schätzen mit KITZIMMO®

Das Vergleichswertfahren wird in der Regel anwendet, wenn Sie die Liegenschaft selbst nutzen, sie also keinen Ertrag abwirft. Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert durch einen Vergleich mit anderen tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ermittelt. Basis für den Vergleich sind Liegenschaften, die der zu bewertenden Immobilie weitgehend ähneln. 
Nur wer sich auf diesem Markt überdurchschnittlich gut auskennt, weiß, welcher höchstmögliche Preis für eine Immobilie in Frage zu erzielen ist. 

Das Ertragswertverfahren kommt in der Regel bei vermieteten oder Gewerbeimmobilien zum Einsatz, da diese einen Ertrag abwerfen. Daher wird bei der Ermittlung des Verkehrswertes derartiger Immobilien vom Ertragswert gesprochen.

Ausgangspunkt für die Berechnung ist der Rohertrag. Dabei handelt es sich um jenen Betrag, der mit der Bewirtschaftung erzielt wird. Von diesem werden die Abschreibung und der sog. Bewirtschaftungsaufwand abgezogen. Zu letzterem gehören der tatsächliche Aufwand für den Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung. 
Rohertrag minus Abzüge ergeben den Reinertrag. Der Ertragswert ergibt sich aus dem Reinertrag zum angemessenen Zinssatz und der zu erwartenden Nutzungsdauer.

Der Berechnung des Gebäudeertragswertes und des Bodenwertes ist etwas komplexer, da diese Rechnung wieder aus Variablen besteht, die ebenfalls berechnet werden müssen. 

Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert der Liegenschaft ermittelt. Dabei werden Bodenwert, Bauwert und die Werte sonstiger Bestandteile zusammengezählt. Ist Zubehör vorhanden, dann wird dieses dazu gezählt.

Was kostet ein Bewertungsgutachten?
Ein seriöses Bewertungsgutachten kann zwischen 700 und 2000 € kosten. In Einzelfällen auch mehr. Ziel der Immobilienbewertung ist es, für die Liegenschaft einen möglichst fairen Preis zu ermitteln. Wann sollte man eine Immobilienbewertung in Betracht ziehen?

  • Bei einem geplanten Hauskauf oder Verkauf
  • Im Zuge einer Erbschaft
  • Bei Aufnahme einer Hypothek - hier erfolgt die Bewertung ohnedies durch die Bank.

KITZIMMO® bewertet gratis, wenn auch der Auftrag zum Verkauf an KITZIMMO® geht.

Haus verkaufen Österreich mit Makler - die Vorteile

Gründe für einen Makler gibt es viele. Ein Immobilienmakler ist ein ausgebildeter Immobilienexperte und kann Ihnen dabei helfen, das Beste aus Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung herauszuholen. Er trägt wichtige Informationen über potenzielle Käufer zusammen, ist Ihre Vertrauensperson und der Vermittler bei der gesamten Abwicklung des Verkaufes.

Ein Makler kennt sich auch mit der Vertragsgestaltung aus und hilft Ihnen bei der Einschätzung eines marktgerechten Preises. Ein seriöser Immobilienmakler Kitzbühel kennt den Markt in Österreich sehr gut. Auch in der Vorbereitung bietet er Ihnen eine große Unterstützung. 

Der Immobilienmakler erstellt Ihnen ein Exposé und weiß die Immobilie bestmöglich zu präsentieren. Falls es Ihnen aus geografischen oder terminlichen Gründen nicht möglich ist, bei den Besichtigungen anwesend zu sein, wird Ihr Makler das für Sie übernehmen. 

Wenn Sie sich einen Makler suchen, achten Sie darauf, dass Ihre Wahl auf einem staatlich geprüften und zertifizierten Makler fällt. Dieser hat eine Prüfung abgelegt, die sehr umfangreich ist und enormes Wissen voraussetzt.

Franz, Markus & Roman von KITZIMMO® haben 3 Prüfungen – Makler – Verwalter – Bauträger und sind somit zertifizierte IMMOBILIENTREUHÄNDER. Dies unterscheidet sie von einer Mehrzahl der Kitzbüheler Makler wesentlich.

Immobilie verkaufen mit KITZIMMO®

Welche Rolle spielt das Kaufanbot beim Hausverkauf?

Beim Immobilienverkauf in Österreich ist das Kaufanbot im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Der Vorvertrag beziehungsweise das Kaufanbot, ist eine verbindliche Vereinbarung des Kaufvertrags. Beide Parteien verpflichten sich bei Unterzeichnung zur Erfüllung der festgelegten Bedingungen. Hält eine Partei diese Erfüllungen nicht ein, kann die andere Partei zurücktreten und sogar auf Schadensersatz verklagen. Ein vertraglich geregeltes oder gesetzliches Rücktrittsrecht sollte unbedingt schriftlich erfolgen.

Zum einen soll das Kaufanbot verhindern, dass Käufer oder Verkäufer kurzfristig abspringen. Zum andern macht dieses besonders Sinn, wenn noch weitere Details wie:

  • Finanzierung oder
  • Renovierungsarbeiten zu klären sind.

Welche Kosten kommen bei Kaufanbot und Kaufvertrag auf Sie zu?
Das Kaufanbot ist gratis aber rechtsverbindlich.
Beim Errichten eines Kaufvertrages ist der Besuch bei einem Notar oder Rechtsanwalt, welche auch als Treuhänder fungieren, unumgänglich. Diese Verträge müssen zudem neu ins Grundbuch eingetragen werden. Zur Berechnung des Honorars gibt es eine staatliche Honorarrichtlinie. Sie können davon ausgehen, dass diese zwischen 1 und 3 % des Verkaufspreises liegen. KITZIMMO® empfiehlt Rechtsanwälte, welche auch ein Pauschalhonorar verrechnen.

Das Honorar für die Errichtung des Kaufvertrages trägt jedoch der Käufer.

Die ersten potenziellen Käufer sind vom Makler ausgewählt und der Besichtigungstermin steht vor der Tür. Bereiten Sie sich gut darauf vor, erwecken Sie Vertrauen und der Hausverkauf wird wahrscheinlicher. Die folgenden Punkte dienen einer guten Vorbereitung:

  • Kleine Mängel am Gebäude sollten behoben werden
  • Bringen Sie den Garten auf Vordermann
  • Gründlich putzen und aufräumen
  • Bereiten Sie sich auf sämtliche Fragen rund um die Immobilie, das Grundstück und die Nachbarschaft vor
  • Bereiten Sie sich auf Fragen zum Verkaufspreis vor.

Der Makler hat auch bereits den potentiellen Käufer bestens vorbereitet, was Ihnen Arbeit erspart. Der Makler bemüht sich, dass er für Ihre Immobilie den bestmöglichen Preis erzielt. Der gute Makler ist jedoch auch immer fair zu beiden Parteien.

Diese Unterlagen sollten Sie dem Makler bereits vorher ausgehändigt haben:

  • Ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch (macht der Makler aus dem Grundbuch)
  • Den Energieausweis (falls nicht vorhanden, beauftragt den der Makler meist zu besseren Konditionen)
  • Lage-, Bau-, und Grundstücksplan
  • Grundrisse
  • Exposé (hat der Makler bereits erstellt).

Im besten Falle hat die Immobilie das Interesse mehrerer Käufer geweckt. Der Makler koordiniert die potentiellen Kaufinteressenten und bemüht sich, ein seriöses Kaufanbot zu erhalten. Der Makler macht sich vorher ein gutes Bild von den einzelnen Kaufinteressenten, sammelt Informationen und überprüft vor dem nächsten Schritt auch die Bonität des potenziellen Käufers, bevor er Ihnen diesen präsentiert und Sie die endgültige Entscheidung für den Verkauf fällen.

Sodann beauftragt der Makler einen Rechtsanwalt oder Notar zur Kaufvertragserrichtung. Liegt dieser vor, bringt der Makler den Kaufvertrag beiden Parteien zur Kenntnis. Wird der Vertrag freigegeben, vereinbart der Makler einen Termin zur Unterzeichnung beim Notar. Nur so sind Sie rechtlich bestens abgesichert.

Wann sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen?

  • Um Überschuldung zu vermeiden
  • um Eigenmittel zum Kauf einer größeren Immobilie schaffen
  • Erzielung eines Rekordpreises
  • Die Immobilie ist eine Erbschaft, zu der Sie keinen Bezug haben
  • Umzug aus altersbedingten oder beruflichen Gründen und einiges mehr.

Gibt es Sonderfälle beim Verkauf einer Immobilie?

Nicht jeder Verkauf einer Immobilie unterliegt den gleichen Bedingungen. Es gibt Spezialfälle, bei denen Sie auf besondere Details achten sollten:

Die Schenkung oder Erbschaft selbst ist seit 2008 steuerfrei. Nicht hingegen aber deren Verkauf. Sollten Sie sich dazu entscheiden, die Ihnen übertragene Immobilie zu verkaufen, können erheblichen Steuern anfallen. Der Gewinn aus dem Verkauf einer geerbten oder geschenkten Immobilie kann der Immobilienertragssteuer unterliegen. Hier ist unbedingt ein Steuerberater beizuziehen.

Immobilien mit Wohnrecht sind auf dem Immobilienmarkt stark benachteiligt. Denn das Wohnrecht stellt in den meisten Fällen eine bedeutende Wertminderung dar. Oftmals ist es erst möglich, nach der Löschung aus dem Grundbuch und der Auszahlung des Wohnrechtsinhabers wieder marktgerechte Preise zu erzielen. Dennoch kann auch so eine Immobilie, bei entsprechender Beurteilung, für den Käufer interessant sein.

Fazit

Das Verkaufen einer Immobilie kann ein schwieriges und risikoreiches Unterfangen sein und Sie unter Umständen vor einige Hürden stellen. Mit fachgerechter Unterstützung von KITZIMMO® hingegen lässt sich der Hausverkauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung  bzw. eines Grundstückes meist entspannt und einfach abwickeln. 
Wenn Sie einen Experten auf dem Immobilienmarkt wünschen, der Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie in Kitzbühel unterstützt, wenden Sie sich gerne an uns – KITZIMMO®.

Immobilienverkauf mit KITZIMMO®

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Roman Gobec
Roman Gobec
Tel: +43 676 726 26 76
Franz Gobec
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Tel: +43 676 704 71 20
Markus Gobec
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