Immobilie Österreich kaufen - das sollten Sie beachten
Sie möchten endlich Ihren Traum verwirklichen und sich eine Immobilie in Österreich kaufen? Dabei möchten wir von KITZIMMO®, Sie gerne unterstützen, denn schließlich ist dies bei vielen Menschen ein Lebenstraum und eine große Investition.
Wir wissen, dass es beim Kauf von Haus oder Wohnung um mehr geht, als das reine Objekt und die Lage. In unseren eigenen vier Wänden spielt sich oftmals ein wesentlicher Teil unseres Lebens ab. Ein Eigenheim ist mit vielen Emotionen verbunden und nicht selten verbringen wir in unserer Wunschimmobilie unser restliches Leben. Umso wichtiger ist es, sich für die richtige Immobilie zu entscheiden. Als Immobilienmakler Kitzbühel beraten wir Sie gerne beim Immobilienkauf.
Egal ob Sie ein Haus kaufen oder eine Wohnung ihr Eigen nennen möchten - dieser Ratgeber wird Ihnen alle wichtigen Fragen beantworten, die es beim Kauf von Immobilien in Österreich zu beachten gilt!
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Wie läuft ein Immobilienkauf in Österreich ab?
Das Kaufanbot (Vorvertrag)
In Österreich ist es üblich, dass zwischen Käufer und Verkäufer ein KAUFANBOT abgeschlossen wird. Dieser „Vorvertrag“ ist verbindlich und rechtsgültig. Mit der Unterzeichnung verpflichten sich Verkäufer und Käufer zu den im KAUFANBOT genannten Punkten und Bedingungen den KAUFVERTRAG innerhalb einer festgelegten Frist abzuschließen. Das KAUFANBOT bindet beide Parteien und sichert sie vor einem willkürlichen Rückzug ab. Ein Rücktritt ist nur dann möglich, wenn sich eine der beiden Parteien nicht an die Erfüllung hält, dieser ist jedoch sodann schadenersatzpflichtig. Das KAUFANBOT wird vom Makler beiden Parteien vorgelegt und nach Unterfertigung, die Errichtung des Kaufvertrages in Auftrag gegeben.
Der Kaufvertrag
Sind alle Finanzen geregelt und dem Kauf der Immobilie steht nichts mehr im Wege, wird der KAUFVERTRAG abgeschlossen. In Österreich ist es übliche Praxis, dass den KAUFVERTRAG ein Rechtsanwalt errichtet. Der Vertrag wird sodann beiden Parteien zur Kenntnis und Prüfung vorgelegt. Geben beide Parteien den Vertrag frei, wird vom Makler ein Termin für die Unterzeichnung beim Notar vereinbart. In Österreich wird beim Notar der Kaufvertrag nicht vorgelesen. Der Notar beglaubigt sodann die Unterschriften. Die Kosten dafür sind marginal. Die Kosten für die Errichtung des Kaufvertrages der Immobilie sind durch die Kammertarife der Rechtsanwälte geregelt.
In etwa können Sie mit Vertragserrichtungskosten in Höhe von 2,0% des Kaufpreises, zuzüglich Umsatzsteuer, rechnen. Wenn KITZIMMO® - Real Estate - OG einen örtlichen Rechtsanwalt vorschlägt, wird von diesem Rechtsanwalt in der Regel ein Pauschaltarif verrechnet.
Ist der Kaufvertrag unterzeichnet und notariell beglaubigt, stellt der Rechtsanwalt beim örtlich zuständigen Bezirksgericht den Antrag zur Eintragung Ihrer Liegenschaft ins Grundbuch. Erst dann dürfen Sie die Immobilie Ihr Eigentum nennen! Der Rechtsanwalt fungiert auch als Treuhänder, was für Käufer und Verkäufer eine enorme Rechtssicherheit darstellt.
Doch wie funktioniert der Eintrag ins Grundbuch?
Der Grundbucheintrag
Im Grundbuch sind Eigentümer von Grundstücken/Häusern/Wohnungen sowie damit verbundene Belastungen und Rechte eingetragen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis - es kann von jedem eingesehen werden. Heutzutage wird es elektronisch geführt.
Es sind jedoch auch jahrzehntealte handschriftliche Eintragungen am Grundbuch einsehbar.
Wenn Sie eine Immobilie erworben haben, wird eine Gebühr für den Grundbucheintrag der Eigentümerrechte fällig. Der Betrag berechnet sich als Prozentanteil des Immobilien-Kaufpreises. Wenn Sie zum Kauf eine Hypothek aufgenommen haben, fallen auch hier extra Grundbucheintrag-Kosten an.
● Für den Grundbucheintrag der Liegenschaft: 1,1 % des Kaufpreises
● Für den Grundbucheintrag der Hypothek: 1,2 % der Hypothek
So finden Sie die passende Immobilie
Welche Anforderungen sollte Ihre Traum-Immobilie erfüllen?
Machen Sie sich vorher unbedingt eine Liste mit unverzichtbaren Anforderungen und eine Liste mit wichtigen Punkten!
Unverzichtbare Anforderungen können zum Beispiel sein:
- Barrierefreies Wohnen, um auch im höheren Alter die Immobilie uneingeschränkt nutzen zu können (Erdgeschoss oder Lift)
- Anzahl der Zimmer (meist Schlafzimmer aber auch Büro oder andere Zimmer)
- Wohnfläche
- Garten, Terrasse oder Balkon
- Infrastruktur (Schulen, Verkehrsmittel etc.)
- Garage/Carport, Kellerabteil
Für ein erfolgreiches Immobilieninvestment in Tirol, insbesondere in der begehrten Region Kitzbühel, ist es entscheidend, die richtige Wohnfläche, Zimmer und Ausstattung zu wählen. Ein Balkon, ein Garten oder eine Terrasse können dabei ein echtes Highlight sein, um das alpine Lebensgefühl in vollen Zügen zu genießen.
In Kitzbühel bieten sich zahlreiche Möglichkeiten, Immobilien mit Balkon, Terrasse oder Garten zu erwerben, die einen atemberaubenden Blick auf die umliegende Bergwelt ermöglichen. Wählen Sie Ihre Traumimmobilie mit Bedacht, denn die Wohnfläche, Garten und Terrasse sind maßgebliche Faktoren für Ihr zukünftiges Wohnglück in Tirol.
Sie haben ein Objekt, das Sie verkaufen möchten? Schauen Sie sich gerne unseren Ratgeber zu Immobilien verkaufen Österreich an.
Gewähren Sie dennoch Spielraum
Bevor Sie mit der Suche beginnen, überlegen Sie, welche Anforderungen an die Immobilie und die Umgebung für Sie verhandelbar sind. Stellen Sie Ihre Suche breit auf - so haben Sie größere Chancen, Ihr Traumobjekt zu finden.
Muss es ein Neubau sein? Oder könnte Sie auch ein gut erhaltener Altbau mit großem Garten glücklich machen? Haben Sie Spielraum beim Kaufpreis? Ist es wichtig, direkt im Stadt/Ortszentrum zu wohnen oder wäre auch ein Grundstück am günstigeren Stadt/Ortsrand eine zufriedenstellende Lage?
All diese Überlegungen ersparen Ihnen möglicherweise nicht nur Kosten, sondern erhöhen Ihre Erfolgschancen auf dem Immobilienmarkt deutlich!
Budget festlegen
Legen Sie vor der Suche ein Budget mit Ihrer absoluten Schmerzgrenze fest. Wie hoch darf der Kaufpreis maximal sein? Vergessen Sie nicht, die Nebenkosten, wie Notarkosten, Grundbucheintragung, Steuer usw. beim Immobilie in Österreich kaufen mit einzuberechnen. Haben Sie dabei Ihr Eigenkapital und den eventuell benötigten Kredit genau im Auge.
Die Immobilien-Suche: Sie können verschiedene Kanäle nutzen, z.B.
- Immobilienportale
- Immobilienangebote von Immobilienmaklern
- Social Media
- Immobilien-Magazine
- Tageszeitungen
All das bleibt Ihnen jedoch erspart, wenn Sie einen örtlichen Makler mit der Suche beauftragen.
Wir würden uns freuen, wenn WIR von KITZIMMO - Real Estate - OG, der Makler Ihres Vertrauens sind.
Das macht eine gute Immobilienbesichtigung aus
- Tageszeit: Besichtigen Sie Ihr Wunsch-Objekt bei Tageslicht! Nur so können Sie eventuelle Mängel erkennen und ein Gefühl für die Wohnfläche, Räume oder den Garten entwickeln.
- Zustand prüfen: Nehmen Sie sich genug Zeit, um den Zustand der Immobilie von innen und von außen zu prüfen. Notieren Sie sich eventuelle Mängel genau. Das kann bei der Verhandlung des Kaufpreises für Sie vorteilhaft sein.
- Ausstattung erfassen: Welche Ausstattungsmerkmale sind bereits vorhanden? Welche würden Sie gerne behalten - welche nicht?
- Raumaufteilung beachten: Überlegen Sie genau, wie Sie die einzelnen Zimmer nutzen können und ob sich Ihre Vorstellung mit der vorhandenen Raumaufteilung umsetzen lassen.
- Lage unter die Lupe nehmen: Nehmen Sie sich am besten vor der Besichtigung genug Zeit, um die Gegend zu erkunden. Wo ist der nächste Supermarkt? Wie ist die Infrastruktur? Ist der Lärmpegel in Ordnung?
- Energieverbrauch: Fragen Sie bei der Besichtigung nach dem Energieausweis. So können Sie sich direkt ein Bild davon machen, welche Energiekosten auf Sie zukommen können.
Kauf/Verkauf mit Makler? Entdecken Sie die Vorteile und Nachteile
Vorteile beim Immobilie in Österreich kaufen über einen Makler:
- Der Makler weiß, was sich auf dem Markt tut, was realistisch ist und was nicht. Aufgrund seines Kundenpotentials ist er in der Lage, den Verkäufer mit dem richtigen Käufer zusammenzubringen – und umgekehrt. Makler präsentieren ihren Kunden das Objekt, bevor es inseriert wird.
- Geprüfte Makler sind Experten und Sachverständige, besitzen ein breites Wissen über Kauf/Verkauf von Immobilien.
- Der Makler betreut Käufer und Verkäufer seriös und objektiv und ist bis zum Abschluss des Vorganges auch Berater in allen Angelegenheiten.
- Bei der Suche nach Ihrer Immobilie, ist der Makler auf alle Fälle effektiver. Das spart nicht nur Zeit sondern vor allem auch Geld.
- Der gute Makler ist bestens vernetzt mit Ämtern, Behörden, Banken, Handwerkern und vielen Personen mehr.
- Sie erhalten von den Immobilien aussagekräftige Exposés.
Nachteile beim Immobilienkauf von Privat:
- Sie müssen viel Zeit in die Suche investieren
- Es stehen weniger Immobilien von privat zur Verfügung
- Sie oder ein Gutachter müssen die Immobilie und den Kaufpreis beurteilen
- Fehlende Informationen in der Anzeige zur Immobilie
- Fehlendes Fachwissen über den Immobilienmarkt
- Sie müssen alle kaufrelevanten Unterlagen selbst einfordern und prüfen
Wer zahlt - Käufer oder Verkäufer?
Die Antwort ist einfach: in Österreich beide. Wenn ein Kaufobjekt vermittelt wird, werden sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer eine Maklerprovision in Rechnung gestellt.
Die Maklerprovision ist in der Höhe gesetzlich begrenzt. Für beide Parteien gelten die gleichen Höchstgrenzen, die bezogen auf den Verkaufspreis der Immobilie sind:
- bei einem Kaufpreis über 48.448,51 Euro beträgt die Provision maximal 3 % des Kaufpreises
- bei Hotels, Burgen und Schlössern 5 %
Wichtig zu wissen ist, dass dazu 20 % Umsatzsteuer hinzu kommen.
Nebenkosten beim Immobilie Österreich kaufen - so berechnen Sie Ihr gesamtes Budget
Beim Kauf einer Immobilie in Österreich fallen neben den Kosten für das Kaufobjekt weitere Nebenkosten an, die es in der Budgetplanung zu berücksichtigen gilt:
- Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb einer Immobilie fällig - unabhängig davon, ob es sich um Kauf, Schenkung oder Erbschaft handelt. Beim Kauf der Immobilie beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % vom Kaufpreis. Bei Erbschaft oder Schenkung ist die Bemessungsgrundlage der Steuer der Grundstückswert. Die Steuerpflicht entsteht, sobald der Kaufvertrag abgeschlossen wurde - also noch vor dem Grundbucheintrag.
- Die Grundbucheintragungsgebühr wird beim Eintrag ins Grundbuch fällig und beträgt 1,1 % des Kaufpreises.
- Sollte für den Kauf eine Hypothek aufgenommen worden sein, kommt die Pfandrechtseintragung ins Grundbuch in Höhe von 1,2 % des Pfandbetrages hinzu.
- Die gesamten Notar- bzw. Anwaltskosten belaufen sich in der Regel auf maximal 2 bis höchstens 3 % des Kaufpreises, eher weniger.
- Wenn Sie sich für die Beauftragung eines Maklers entscheiden, beträgt die Maklerprovision maximal 3 % des Immobilien-Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.
Wichtig für Menschen ohne österreichische Staatsbürgerschaft
Das Ausländergrunderwerbsgesetz
EU-Bürger und Mitgliedsstaaten des Europäischen Wirtschaftsraumes sind den Österreichern verkehrsrechtlich gleichgestellt. Dennoch müssen auch sie beim Erwerb einiges beachten. Auskunft darüber gibt der Makler oder (möglichst) ein Tiroler Rechtsanwalt.
Eine Genehmigung für den Grunderwerb durch Nicht-EU-Bürger in Österreich wird nur dann erteilt, wenn am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes ein kulturelles, soziales oder volkswirtschaftliches Interesse besteht und wenn staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden. Der Vorgang ist unter diesen Voraussetzungen machbar, dafür sollte man aber einen Rechtsanwalt beauftragen.
Genehmigungen für EU-Bürger
Um als Nicht-Österreicher im Grundbuch eingetragen zu werden, sind spezielle Vorgänge erforderlich. Diese können sich aufgrund des unterschiedlichen Immobilienrechts von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Informieren Sie sich also rechtzeitig in den Regionen, die Sie zum Immobilienkauf in Betracht ziehen – hier ist ein geprüfter Makler der richtige Ansprechpartner.
Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Freizeitwohnsitz?
Hier verweisen wir auf die Meinung eines auf Liegenschaftserwerb, Grundverkehrsrecht und Immobilienrecht spezialisierten und anerkannten Experten in Innsbruck: Rechtsanwaltskanzlei FUITH – siehe dazu: Informationen zu Ferienwohnsitz .
Hier können auch „geprüfte“ Makler eine große Stütze sein, denn diese kennen sich mit den Genehmigungen meist ebenfalls bestens aus.
Unsere vielfältige Auswahl an Immobilien in Tirol, Kitzbühel und Umgebung bietet für jeden Geschmack das Passende. Eine großzügige Wohnfläche, helle Zimmer und ein einladender Balkon sind nur einige der Merkmale, die unsere Häuser auszeichnen. Egal ob Sie in der Stadt oder auf dem Land mit großem Garten wohnen möchten, wir von KITZIMMO® finden das Passende für Sie.
Überzeugen Sie sich von unserer über 20-jährigen Erfahrung und dem enormen Wissen, welches wir uns über all die Jahre aneignen konnten. Wir kennen Kitzbühel und Tirol wie unsere Westentasche und würden uns freuen, Ihnen zu Ihrem neuen Traumzuhause zu helfen - werfen Sie gerne einen Blick auf unsere Referenzobjekte. Haus, 5-Zimmer-Wohnung oder Luxusimmobilie? Wir von KITZIMMO® arbeiten mit vielen Partner zusammen, so haben wir immer eine ausgezeichnete Auswahl an Immobilien für Sie in petto. Wie wollen Sie wohnen?
